隨著5年期以上LPR多次下降，對(duì)于存量房貸款利率調(diào)整的呼聲一直不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，這是金融管理部門(mén)對(duì)存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。

 

接下來(lái)，存量房貸利率會(huì)否調(diào)整？又將產(chǎn)生哪些影響？

 

01 央行重磅表態(tài)

 

2022年以來(lái)，個(gè)人住房貸款提前還款的現(xiàn)象有所增加。鄒瀾在回應(yīng)記者提問(wèn)時(shí)稱，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

 

鄒瀾指出，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一 定的影響。

 

 02 提前還貸潮倒逼

 

去年以來(lái)，三個(gè)原因持續(xù)發(fā)力，讓提前還貸潮持續(xù)發(fā)酵：

 

一，收入和就業(yè)不確定性加劇。

 

在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力加大，收入與工作不確定性加劇的背景下，未來(lái)不確定性也在加劇。

 

誰(shuí)能保證后期自己不會(huì)被裁員，不會(huì)被降薪。本著這些擔(dān)憂，不少中產(chǎn)階層人群，趁現(xiàn)在手中還有錢，趕快提前把房貸還清，以免未來(lái)還不起，房子變成法拍房。

 

二，房貸利率不斷下調(diào)，存款房貸始終不為所動(dòng)。

 

去年樓市大轉(zhuǎn)向之下，房貸利率開(kāi)啟了持續(xù)下調(diào)模式。2022年與房貸直接相關(guān)的5年期LPR降息了3次，今年降息了1次。

 

四次降息之下，5年期LPR從4.65%，降到了4.2%。

 

三，去年，央行與銀保監(jiān)會(huì)先是規(guī)定，允許地方城市的首套房利率在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。

 

目前降息之后五年期LPR利率是4.2%，地方城市可以降到4%。而事實(shí)上，已經(jīng)很多城市的房貸利率跌至3.8%，有的甚至跌至3.7%。

 

也就是說(shuō)，當(dāng)下房貸利率普遍跌入了“3”字時(shí)代。而在降息之前買房的人，房貸利率基本都是6%左右。

 

老業(yè)主們成了房貸利率的高位站崗者，雖然后來(lái)搞了一個(gè)LPR，利率一年一調(diào)整，但合同之下的房貸利率，是有加點(diǎn)的，高位站崗者們的加點(diǎn)數(shù)超高，整體利率仍很高。

 

03 房?jī)r(jià)上漲城市繼續(xù)減少

 

6月70城房?jī)r(jià)出爐了，但房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)在繼續(xù)減少。

 

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在周六發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)情況。據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降；各線城市新房?jī)r(jià)格同比有漲有降、二手住宅同比下降。

 

其中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和7個(gè)，比上月分別減少15個(gè)和8個(gè)。而新房和二手房?jī)r(jià)格同比上漲城市有27個(gè)和6個(gè)，分別比上月增加1個(gè)和減少3個(gè)。

 

04 后期可有兩種調(diào)整方法，落地仍有壓力

 

在招聯(lián)研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼看來(lái)，這是金融管理部門(mén)對(duì)存量房貸利率調(diào)整做出直接但不明確的表態(tài)。之所以“不明確”，董希淼解釋稱，因?yàn)樯婕吧虡I(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)等權(quán)利。

 

根據(jù)央行表態(tài)，董希淼認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。當(dāng)然，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

 

在剛結(jié)束不久的2023年夏季達(dá)沃斯論壇上，北京銀行董事長(zhǎng)霍學(xué)文對(duì)于降低存量房貸利率的問(wèn)題作出了回應(yīng)。他認(rèn)為，在LPR下降之后，其他的利率也會(huì)跟著下降，不過(guò)針對(duì)下調(diào)存量房貸以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)法，他則認(rèn)為需要系統(tǒng)考量，而不能只看存量房貸的利率。

 

7月14日，某股份行廣州分行信貸負(fù)責(zé)人表示，按揭業(yè)務(wù)在各家銀行體量都比較大，如果逐個(gè)協(xié)商變更合同約定工作量太大，可取的方法是集體打折或者集體協(xié)商方式；其次銀行如果大幅度讓利，比如工農(nóng)中建重新定價(jià)可能涉及幾千億金額，對(duì)銀行的盈利和運(yùn)營(yíng)沖擊比較大。

 

一家大行房貸部門(mén)人員表示：“目前除提前還款（當(dāng)然也不能降低存量房貸利率）外，未有政策降低相對(duì)高的存量房貸利率。”一家城商行內(nèi)部人士表示，目前該行暫未有新的存量房貸利率的政策，后期中小銀行或會(huì)參考大行的政策基于自身的情況進(jìn)行決定。

 

花旗集團(tuán)大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮此前在論壇表示，如果不降低存量房貸利率，可能會(huì)導(dǎo)致居民做出更加理性的選擇，即提前償還貸款，而這將導(dǎo)致更大的損失。為此，他建議引入抵押貸款再融資機(jī)制，在利率大幅下降的情況下，讓居民有權(quán)力和機(jī)會(huì)與銀行重新商定按揭合同，以取代原有的高息合同。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這將有利于將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力，從而釋放內(nèi)需潛力。

 

中證鵬元評(píng)級(jí)此前分析，個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行存量規(guī)模巨大的長(zhǎng)久期資產(chǎn)，下調(diào)存量房貸利率必將侵蝕銀行盈利空間，商業(yè)銀行并無(wú)動(dòng)力推進(jìn)。由于政策轉(zhuǎn)向、預(yù)期扭轉(zhuǎn)、市場(chǎng)超預(yù)期下行，從社會(huì)民生的角度來(lái)看，確實(shí)有部分購(gòu)房者面臨著貸款成本高位等壓力，居民為減少還款壓力通過(guò)消費(fèi)貸進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的行為也存在較大的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)降存量房貸利率也有利于維系信貸的穩(wěn)定。

 

中信證券明明研究團(tuán)隊(duì)2月也曾分析認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門(mén)負(fù)債壓力、刺激消費(fèi)，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設(shè)計(jì)落地的挑戰(zhàn)。彼時(shí)暫不急于下調(diào)存量房貸利率，但也不能完 全排除這一政策實(shí)施的可能性。如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過(guò)大的經(jīng)營(yíng)壓力。

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